Этот 32-летний мужчина зарабатывает 431 000 долларов в год на своих инвестициях, путешествуя и живя где хочет.
Я всегда говорю людям, что недвижимость может стать отличной инвестицией. Но начало может быть пугающим.
Будучи инвестором в недвижимость с восьмилетним стажем, я обнаружил, что ключ в том, чтобы делать маленькие шаги. Когда я впервые начал инвестировать в возрасте 23 лет, я поставил перед собой скромную цель заработать немного дополнительных денег сверх моей зарплаты инженера, сдавая одну или две недвижимости.
Сегодня я владею 61 сдаваемой в аренду единицей, которые в прошлом году принесли 431 000 долларов дохода от аренды. Я также являюсь тренером по недвижимости в Roofstock Academy. В основном я работаю в переоборудованном фургоне, в котором мы с женой живем. Когда мы не путешествуем по США в нашем фургоне, мы остаемся в нашем двухуровневом доме в Калифорнии.
После выплаты ипотеки, налогов на недвижимость, платы за управление недвижимостью и техническое обслуживание я зарабатываю около 6000 долларов в месяц в виде пассивного дохода от своего портфеля недвижимости.
С 2019 года я инвестирую эти деньги в проект реконструкции, который превращает восемь квартир в 17 и живет за счет моей постоянной тренерской зарплаты.
Как я купил свою первую недвижимость
В 2013 году, сразу после окончания колледжа, я работал инженером по пожарной безопасности и зарабатывал 73 000 долларов в год.
Накопить на инвестиционную недвижимость было моей целью, поэтому я жил намного ниже своих средств. Я платил 800 долларов в месяц, чтобы снять квартиру с соседями по комнате. Мой работодатель покрывал основные расходы, такие как счета за машину и мобильный телефон, что позволяло мне экономить еще больше каждый месяц.
В 2014 году я потратил 40 000 долларов, которые я накопил наличными, и продал акции на 20 000 долларов, чтобы сделать свою первую покупку недвижимости: дом на одну семью за 295 000 долларов в Южной Калифорнии. Я также взял кредит у члена семьи на оставшуюся стоимость, так что мне не пришлось занимать в банке.
Дом пустовал два месяца, прежде чем я сдал его в аренду, но он не нуждался в ремонте. Арендная плата в размере 1810 долларов в месяц от моего арендатора позволила мне покрыть ежемесячные платежи по кредиту за дом плюс операционные расходы на его управление.
Расширение моего портфеля недвижимости
К 2016 году я был владельцем трех домов. Свою вторую покупку я профинансировал за счет традиционного банковского кредита, а третью купил за счет кредита в размере 250 000 долларов от члена семьи под 4%, фиксированной ставкой на 30 лет.
В том году я заработал 51 404 доллара валового дохода от аренды всех трех объектов недвижимости, и хотя большая часть этих денег пошла на покрытие ипотеки, обслуживания и расходов на управление недвижимостью, я также мог забирать домой около 1800 долларов в месяц.
В 2017 году я решил увеличить свои сбережения, чтобы приобрести дополнительную недвижимость. Я нашел еще более дешевую квартиру, чтобы разделить ее с соседями по комнате, и вложил эти сбережения плюс деньги, которые я зарабатывал на недвижимости, в фондовый рынок и свои инвестиционные счета.
Когда я узнал, как далеко может зайти каждый доллар на благоприятных рынках, где денежный поток был высоким, а закупочные цены были низкими, я начал искать за пределами Калифорнии. Я купил самые дешевые многоквартирные дома, какие смог найти на Среднем Западе, в основном в Огайо и Кентукки, и отремонтировал их.
Чтобы сделать это издалека, я наладил отношения с агентами и профессионалами в области управления недвижимостью на этих рынках, поэтому я знал, что у меня будет команда на месте, чтобы определить лучшие объекты и позаботиться о моих арендаторах.
Я работаю с небольшими семейными управляющими компаниями, комиссионные сборы которых составляют в среднем 7% от моей валовой арендной платы за недвижимость, но могут достигать 20%.
Как начать свой собственный путь инвестирования в недвижимость
Мне очень повезло, что я работаю на обычной работе с 9 до 5 в качестве трейдера из любой точки мира и исследую новые части страны, а также получаю пассивный доход за счет инвестиций в недвижимость.
верьте, что если вы накопите достаточно денег и будете искать в правильных местах, вы можете получить преимущество, инвестируя в недвижимость — даже в эпоху заоблачных цен на жилье.
Вот мой лучший совет:
1. Начните с малого с хорошо проработанной стратегии
Моя инвестиционная стратегия — это метод «БРРРР»: покупка, восстановление, аренда, рефинансирование, повторение.
Я покупаю дома на рынках, где квартиры сдаются за гораздо большую сумму, чем их ежемесячный платеж по ипотеке. Я ремонтирую их, а затем сдаю в аренду, чтобы покрыть стоимость дома и инвестировать в другую недвижимость.
Чтобы узнать, какая стратегия лучше всего подходит для вас, я рекомендую изучить основы. Доступно так много ресурсов, от подкастов (включая мой The Remote Real Estate Investor) до онлайн-курсов.
Вы также можете связаться с другими инвесторами на таких форумах, как BiggerPockets, где популяризировался метод BRRRR, чтобы узнать их стратегии.
Многие люди также задаются вопросом, как должна выглядеть их рентабельность инвестиций. Я всегда говорю, что люди должны сравнивать общий доход, который они могут получить от недвижимости (рассчитайте это, добавив денежный поток, прирост стоимости, выплаты по кредиту и налоговые льготы) с доходом, который они могли бы получить от других инвестиционных инструментов.
Выберите номер, который работает для вас. И самое главное, не сравнивайте себя ни с кем. Например инвестиции в акции, так как ваш метод может быть не связан с недвижимостью!
2. С моим методом, цель состоит в том, чтобы сделать как можно меньше работы
Я покупаю что-то, когда это кажется легким, и я знаю, что недвижимость не потребует слишком много работы, чтобы передать ее управляющей компании.
Даже если это означает меньшую норму прибыли, это позволяет мне упростить свою жизнь и использовать большую часть моего портфеля недвижимости в качестве источника пассивного дохода. Вы выполняете работу один раз, чтобы купить и отремонтировать дом, а затем будете пожинать плоды до тех пор, пока владеете недвижимостью.
Основная цель моего портфеля недвижимости – стать на 100% финансово независимым или покрыть все свои расходы, не работая, даже с учетом будущих расходов.
3. Вам не нужен капитальный ремонт, чтобы повысить стоимость недвижимости
Есть два способа повысить стоимость вашей недвижимости: максимизировать доходы или прибыль или минимизировать расходы.
На данный момент я потратил около 2,5 миллионов долларов на ремонт всего своего портфолио, и я пытался сделать так, чтобы каждый доллар был на счету. Простое добавление модернизаций, таких как прачечные и приборы из нержавеющей стали, к готовой к аренде недвижимости может помочь увеличить арендную стоимость недвижимости.
Покупка на подходящих рынках или в местах, где ожидается, что стоимость домов со временем вырастет в цене, и внесение небольших изменений в эти свойства также могут повысить долгосрочную ценность ваших покупок.
4. Положитесь на местных специалистов по недвижимости
Я всегда работаю с местными семейными компаниями по управлению недвижимостью на рынках, в которые инвестирую.
Это позволило мне создать портфолио на Среднем Западе, живя в Калифорнии, и теперь позволяет мне путешествовать, получая доход от своей собственности. Я могу просматривать дома через FaceTime со своим агентом, полагаться на надежного подрядчика для ремонта и предоставлять моему управляющему недвижимостью поиск ответственных арендаторов.
Используйте онлайн-платформы, такие как All Property Management, чтобы связаться с местными экспертами на вашем целевом рынке и получить рекомендации от своих коллег и знакомых.
Я не держу деньги банке или криптовалюте, они должны работать на вас!
Вы можете попробовать вложить свои средства в акции крупных государственных и не только компаний.
Инвестирование в акции всегда связаны с рисками но они этого стоят!
Russian 
English